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不動産業界の動向とM&A需要 M&Aによる事業承継のメリットと注意点も詳しく解説

はじめに

景気の影響を大きく受けやすい不動産業界。不動産会社を経営するオーナーの中には、「景気が良い今のうちに会社を手放したい」という方や、「会社を売却して現金を手に入れたい」と考える方も多いのではないでしょうか。会社を適正なタイミングと価格で売却するには、不動産業界の動向とM&Aのニーズを知る必要があります。また、メリットや注意点も把握しておかなければなりません。

不動産業界のM&Aに詳しく、不動産会社のM&Aを数多く手掛けてきた実績を持つ株式会社M&Aパートナーズの松尾直樹さんに不動産業界の現状とM&A需要を中心に詳しく解説していただきました。


1.不動産業界の動向

景気動向イメージ
日々刻々と動向が変化する不動産業界。まずは、不動産業界の現状を知ることが重要です。

(1)不動産業界は波がある業界

に関係なく倒産が相次ぎました。これは、業界全体がリーマンショックをきっかけに大きく落ち込んだのが原因です。

2012年以降、景気回復に伴う建築需要や金融緩和などにより成長に転じていますが、今後は、コロナショックの影響も出ることが想定され、中長期スパンでは業界全体が縮小傾向にあるといえます。

(2)不動産業者数は右肩上がりに増えている

不動産業者数自体は、右肩上がりに増えています。2000年に約26.5万社だった不動産業界の法人数は、2016年には32.1万社にまで増えているのです。

このように、業者数が増えたため業界内の競争は以前よりも激しくなり、不動産業界は淘汰も多くなった業界になったといえるでしょう。

(3)賃貸は資産価値が上がっている

賃貸・仲介・管理・売買の不動産業界の4つの業態のうち、賃貸・管理は、ストックビジネスという事もあり比較的堅調に推移しております。賃貸に関しては、家賃も上昇傾向であり、資産価値が上がっている物件も多くあります。

低調傾向にあるのが、売買・仲介です。しかし、これは全体として見た傾向という意味なので、儲かっている会社は儲かっています。売買・仲介の分野では、儲かっている会社と儲かっていない会社の二極化がより鮮明になってきたといえるでしょう。

2.不動産業界におけるM&Aの動向

M&Aイメージ
次に不動産業界におけるM&Aの動向や、M&Aの需要をお話します。不動産業界のM&A件数は、2008年のリーマンショック前の半分程度までは回復していますが、他の業界に比べると回復は出遅れています。

(1)利益確定のために一定数のM&A需要はある

先ほどもお話したように、不動産業界は水物で淘汰されることの多い業界です。儲かっている会社の社長の中には「M&Aで会社を売却して利益確定をしたい、良いタイミングで売りたい」と考えている方は多くいます。また、業界全体としては縮小傾向にある不動産業界ですが、不動産業者の数は右肩上がりに増えています。そのような中で、厳しい競争に競り勝ち、または、生き残りをかけてM&Aによるサービスの拡張や事業エリアの拡大に活路を見出す会社もあります。そのため、不動産業界のM&A需要は底堅く、一定数あります。

(2)業態によってM&A需要が異なる

不動産業界のM&Aと一口に言っても、業態によってM&A需要は異なります。
不動産には、大きく分けて、賃貸・仲介・管理・売買の4つの業態がありますが、このうちM&Aの需要が最も大きいのは管理で、その次に賃貸、仲介です。売買でのM&Aはあまり行われません。

イメージとしては、賃貸や仲介に関しては条件次第ではM&Aで売却できる可能性があり、管理に関してはM&Aの需要が高いので比較的、良い条件で売却出来る事が多いです。売買においては、特に不動産のリノベーション等の加工を伴わない不動産売買のM&Aの需要はほとんどないと思っていた方が良いでしょう。

売買においてM&Aが行われにくいのは、組織になっていない会社が多いからです。たとえば、不動産の売買を中心に行っているような会社の中には、社長のネットワークで仕入れをしており、不動産仕入の目利きは、社長のみで行っているケースが多々あります。こういった会社の場合、買収しても元の社長がいなくなってしまえば仕入れができませんし売上は立ちません。そのため、売買においてはM&Aは起こりにくいのです。

(3)M&A需要が高い会社

M&Aの需要が高い業態は、先ほどお話ししたように賃貸か管理です。仲介の場合は、店舗を複数店、持っていてある程度の組織になっている会社であれば、M&Aも可能です。さらに、独自の情報ネットワークを持っていればM&A需要は高まります。

不動産業界でM&A需要が高い会社の特徴は以下の3点です。

・組織になっているか
・良い不動産物件を持っているか
・良い管理物件を持っているか

また、地場の不動産会社の中には、不動産を仕入れる独自のネットワークを構築している会社もあります。こういった会社は価値がつく可能性があります。
ただし、物件の情報を得たとしても、買えなければ意味がありません。そのため、銀行との関係性も大切です。銀行から融資を受けられる会社であることは重要です。

反対に、土地の転売で利益を上げているような会社の場合、M&Aで会社を売却することは難しいでしょう。こういった会社は社長に依存していて、社長の付き合いなどから仕入れの情報を得るケースが多いです。会社を買収しても、肝心の元の社長がいなければ事業はまわりません。仕入れも販売も社長に依存しているような小さな不動産会社のM&Aは難しいでしょう。

3.不動産業界におけるM&Aの売手側のメリット・デメリット

不動産会社のみならず、事業承継する方法は親族承継、従業員承継、M&Aなど多岐にわたります。ここでは、M&Aによる事業承継のメリットとデメリットを解説します。

(1)高い節税効果

会社の不動産物件だけを売った場合は、会社にお金が入ります。この売却益に対する税金がかかります。さらに、売却益を個人に移管しようとすると、これにも所得税等の税金がかかります。不動産売却益にかかる法人税等と、売却益を会社から個人に移管する場合の、みなし配当課税が発生し、いわゆる二重課税の状態になるわけです。

M&Aの場合は、物件ごと会社を売却することによって、すべてのお金を個人に入れることができます。かかる税金は、20.315%(所得税及び復興特別所得税15.315%、地方税5%)だけですので、高い節税効果があるわけです。

(2)手続きに時間がかかる

先ほど、M&Aの売手側のメリットについてお伝えしましたので、ここではデメリットや注意点に触れたいと思います。しかし、実は不動産業界のM&Aの売手側のデメリットは、取り立ててありません。強いて言えば、会社自体を売却するので、不動産だけを売却する際よりも手続きが増え、手続きに要する時間がかかる点でしょうか。

一般的な不動産売買は、3ヵ月から6ヵ月で手続きが完了するのに対して、不動産業界のM&Aは手続き完了までに、6ヵ月から1年ほどかかってしまうケースが大半です。いち早く現金を手にしたいオーナーにとってはデメリットといえるでしょう。ただ、売手側の大きなデメリットと言えば、これくらいのものです。

4.不動産業界におけるM&Aの買手側の注意点

契約合意のイメージ
反対に、買手側に注意点やチェックしなければならないポイントが多いのが不動産業界のM&Aの特徴です。そこで、ここでは買手側の注意点をお伝えします。

(1)社長の事業依存度

オーナー社長の事業依存度を確認しておくことは最重要ポイントです。

社長が独自のルートで仕入れていたり、社長自身がトップセールスマンで売上の大半を稼ぎ出しているという会社も珍しくありません。買収後に現在の社長が退任しても事業が継続できるかどうか、どの程度収益が下がる可能性があるのかを、緻密にシミュレーションしておく必要があります。

(2)不動産の有資格者がどれだけいるか

不動産鑑定士や土地家屋調査士、宅地建物取引士、ビル経営管理士など、不動産に関わる資格は数多くあります。有資格者が社内にどれだけ在籍しているかは必ず確認してください。有資格者が多ければ手がけることができる領域が広がります。特に宅地建物取引士は事業所への設置が法律で義務付けられているので、できる限り多く確保する必要があります。

また、不動産売買の分野では担当者の力量が肝になります。市場状況や売主の意向を踏まえて売却額を設定する必要があり、経験豊富で実績のある担当者がいると売上に直結します。担当者の経験や実績を確認しておきましょう。

(3)特定地域に強みがあるか

中小企業の不動産の強みは、特定の地域に独自のネットワークや強いコネクションを持っていることが挙げられます。不動産仕入れのネットワークやエリアの地域性、地域の人口推移も確認したいポイントです。

地価の上昇予想を踏まえ、不動産需要が高い地域に強みを持つ不動産会社をM&Aで買収することができれば、短期間のうちに売上を伴った事業エリアの拡大が可能です。

5.まとめ

好況時に増え、不況時に減ると言われているM&A。実際に、全産業のM&A成立件数は、2006年から2011年で半減し、2011年から2018年で3倍に増えています。扱う商品が高額なだけに、景気の動向が売り上げに直結しやすい不動産業界でも同様で、2009年から2011年の間にM&A成立件数は半減しました。現在は、リーマンショック前の半数程度まで回復しています。

業界全体の規模は縮小傾向にある不動産業界ですが、不動産業者数は右肩上がりに増え、全産業に対する不動産業者の割合は、11%を超えています。つまり、少ないパイを数多くの業者が奪い合う、かつてないほど熾烈な競争にさらされているわけです。

このような中、利益確定をするため、あるいは買収によって事業を拡大するため、今後も不動産M&Aに対する需要は一定数あり続けると考えられます。
M&Aで会社を売却したいオーナーは、売りに出す時の業界動向や市況、買手側の欲しがるタイミングを見極めることが重要です。1つ1つの商品が高額ですので、タイミングを間違えると何億円も損をしてしまうことも十分考えられます。適切なタイミングで売りに出し、会社の強みを買手側に的確に伝えるためにも、不動産業界の動向やニーズを常にチェックしておく必要があります。

〈話者紹介〉

松尾直樹さん
株式会社M&Aベストパートナーズ
代表取締役副社長 松尾直樹(まつお なおき)

大学在学時、箱根駅伝に2度出場。卒業後、大手証券会社にて富裕層向けのリテール営業を経験した後、大手M&A仲介会社のM&Aキャピタルパートナーズに転職。主に、不動産・建設業界を担当して、事業承継及びM&Aアドバイザリー業務に従事。不動産仲介、管理、ゼネコン、住宅メーカー、設備工事会社等における成約実績を多数有する。2018年、株式会社M&Aベストパートナーズに参画。

 

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